Решила обратиться ко всем, кого интересует этот вопрос.
Данная тема создана не в теме ИГ, потому что это к инициативной группе напрямую не относится - это в целом достаточно большая проблема всех субъектов РФ, к которых ввели эту ставку.
Я пыталась разобраться как самостоятельно, так и в рамках обсуждений в теме "Общее собрание жителей".
А сейчас хочу вам предложить ознакомиться с моими "измышлизмами" на эту тему.
Букв будет ооочень много, но возможно кому-то это поможет более детально понять - что это и с чем это едят.
Постараюсь писать своими словами, но все равно иногда придется прибегать к цитированию и ссылкам на законы.
Итак, начали:
1. Что такое кап.ремонт?
Кап.ремонт - это объем работ и услуг по ремонту или полной замене достаточно сложных элементов зданий и конструкций, которые осуществляются по истечении срока службы, либо в срочном порядке для обеспечения нормальной эксплуатации дома - это кровля, лифты, фасад и прочее. Это тот ремонт, который невозможно осуществить из средств "содержание и ремонт" только потому, что это очень! очень! дорогостоящая работа.
2. Ставка кап.ремонт 7,30 руб. с кв.м - кто утвердил?
Правительство МО утвердило данную ставку для всех муниципалитетов, находящихся на территории МО. Это минимальный размер взноса, на настоящий момент.
Об этом Постановление Правительства МО № 1023/54 от 03.12.2013 г. и Постановление Правительства РФ №146 от 21.02.2013 г.
Т.е., например, Москва как субъект федерации не захотела вводить эту ставку и не ввела.
А, например, Субъект Федерации Пермского края утвердила ставку в 6,00 руб. с кв.м. (по-моему).
3. Чего бузим? Платить же теперь будем 7,30 руб, а не 27,79 руб.?
Нет, не верно. Мы по прежнему будем платить 27,79 руб за СиР (Содержание и ремонт) и еще отдельно за кап.ремонт 7,30 руб. с кв.м.
4. Какой нафиг кап.ремонт, если у нас новостройка!!!!!?????
Правительство МО решило свести всех под одну гребенку и в Постановлении Правительства МО от 27.12.2013 № 1188/58 утверждена региональная программа Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы».
Есть перечень домов в Законе МО № 66/2013-ОЗ, которые освобождены от уплаты данной ставки. Например такие, как аварийные и под снос. Новостроек в данном перечне нет. Поэтому и мы обязаны платить.
5. Что это за программа? И что мы по ней должны делать?
Данная программа рассчитана на 25 лет с 2014 по 2038 г. В идеале это выглядит так: все дома и все квартиры, кроме исключенных (например, аварийные), платят по 7,30 руб. с кв.метра. Деньги собираются в одном месте, у так называемого регионального оператора (сокращенно РО).
Далее, по этой программе расписаны все дома в определенной очередности – что, в каком доме и в каком году будет ремонтироваться.
Например, наши дома по программе на замену кровли стоят на 2025 г. Т.е. все дома скидываются в «общий котел», а потом по очереди всем делают ремонт. Получается, что сейчас мы платим за ремонт других домов, а потом – они за наш.
От нас на данный момент необходимо только платить.
6. Кто-то верит, что эта программа будет работать?
Сомнений у всех хоть отбавляй. Программа сейчас одна, потом все переиграют и мы заплатив деньги можем вообще без ничего остаться. Или программу через несколько лет признают неудачной и свернут…..Никто сейчас наперед не скажет как это будет.
7. Можно ли как-то изменить ставку?
Ставка 7,30 руб. – это минимально утвержденная для МО. Собственники могут принять решение о более высокой ставке, но меньше чем прописано сейчас в законе – нет.
Читаем ЖК РФ ст.169 часть 1. Все предельно ясно написано. Один абзац.
Еще немаловажный пункт - в зависимости от инфляции ставка в любом случае не будет стоять на месте в размере 7,30 руб. И надо понимать, что снижаться она не будет.
8. Есть ли варианты не платить в «общий котел»?
ВОТ ЭТО САМЫЙ ВАЖНЫЙ ВОПРОС, на котором я хочу заострить внимание всех!!!!!
Чтобы на него ответить – надо представлять всю картину, поэтому:
Изначально закон о кап.ремонте предусматривает для всех 3 варианта:
ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ.
Промолчать и платить как есть региональному оператору в «общий котел». Как только будет оплачена квитанция на кап.ремонт это будет считаться заключением с рег.оператором договора по формированию фонда у рег.оператора в «общий котел». Статья 181 ЖК РФ часть 1.
Плюсы:
- Это хорошо тем домам, у кого срок кап.ремонта не за горами. Они просто сами не успеют уже ничего собрать.
- Это хорошо, потому что кроме как 7,30 руб. мы не заморачиваемся ни с чем - ни с банком, ни с собираемостью (всю судебно-претензионную работу РО берет на себя), ни в будущем со всеми вытекающими проблемами по наступлению часа ИКС (например в 2025 г с заменой кровли) в части подготовки и проведения кап.ремонта. Нам формируют квитанции, мы их оплачиваем.
Минусы:
- Это плохо для новостроек - кормить чужие дома, зачем?.
- Это плохо, потому что все понимают как это отдать деньги в никуда и чем это может закончиться. Вряд ли кто-то верит в эту систему.
- Мы не знаем, какого качества будет сделан (если мы до этого доживем) этот ремонт.
Неясности:
- А вдруг программу свернут через несколько лет? Где будут деньги? В каком виде их вернут (инфляция из наших 7,30 руб. может «сожрать» уже половину через 2-3 года)? И вернут ли вообще?
ВТОРОЙ ВАРИАНТ.
По закону про кап.ремонт, ТСЖ и ЖСК могут открыть свой спец. счет в любом банке, где пожелают и собирать там деньги со своих жильцов. Владельцем счета будет являться юридическое лицо - ТСЖ или ЖСК. Им и отвечать за собираемость денег, за разработку программы по кап.ремонту, и за собственно, проведение данного кап.ремонта.
Уже наверное ни для кого не секрет, что существующее ТСЖ «Катюшки» (от застройщика) на данный момент распоряжается 19 домами по нашему микрорайону.
Однако, в законе четко прописано, что такое ТСЖ не имеет право открывать свои спец.счета на каждый дом. В таком случае, ТСЖ должно быть на каждом доме свое.
Т.е., мы все понимаем, что это не наш вариант.
ТРЕТИЙ ВАРИАНТ.
По закону, еще Общее собрание собственников (кратко ОСС) одного дома (как в нашем случае, ибо существующее пока ТСЖ не может создавать нам спец.счета) может на своем собрании по протоколу принять решение о формировании своего спец.счета , известить об этом регионального оператора, тогда владельцем спец.счета будет числиться региональный оператор, но выбирать банк для этого и все отсюда вытекающее также должны решить собственники на общем собрании.
Общее собрание наделяет доверенностью одно полномочное лицо обратиться к регионалу и Администрации о том, что дом выбрал такую форму.
Этот вариант, как лично мне видится как самый здравый на данный момент, если мы хотим уйти от уплаты в «общий котел».
Плюсы:
- Это хорошо, потому что к этому делу не привлекаем никаких ТСЖ, утверждаем нужную нам программу кап.ремонта, платим на свой спец.счет и ждем времени до начала часа ИКС.
- Если я правильно поняла, то если денег на спец.счете на ремонт не хватает, то региональный оператор, как владелец счета, может предоставить средства для покрытия необходимого ремонта, но на возратной основе. Т.е., не хватило собственникам этого дома 2 млн. руб - нам его региональный оператор предоставит, но со след.взносов мы должны ему вернуть. И т.д.
Минусы:
- Это плохо, потому что даже имея свой спец.счет и имея кучу неплательщиков по этой статье, к наступлению часа ИКС по кап.ремонту, недособранные деньги с людей - это проблема собственников. Если к моменту замены кровли на спец.счете не хватит денег по любой причине (не собрали с людей, или инфляция сожрала или еще что-то) - это проблема собственников.
- не совсем ясны механизмы с тем, что если конкретному дому замену кровли придется провести не в 2025 г, а в 2022 г. Прочитав информацию, кажется, что можно общим собранием собственников решить провести эту работу раньше. А вот как это будет работать со спец.счетом – кто даст команду, что деньги можно снять и многие другие вопросы – мне пока не ясны.
Проблема:
- кто будет проводить взыскания по неуплате, судебно-претензионную работу? На кого будут переложены комиссии банков по ведению и операциям по спец.счету (надо читать договоры с банками)?
Решение проблемы:
- собранием собственников сразу возложить это на ЕРКЦ, за доплату. Т.е. условно ставка вначале может стать например 7,35 руб (т.е. на 5 коп.больше, чем у всех остальных). Для понимания – это не расчет, это примерно взятые цифры.
Будут ли бузить жители? Наверняка! Зато это наш счет, и в нашем любимом банке.
Теперь еще ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ:
- Сейчас, по умолчанию, мы все относимся к РО.
- Изменить ситуацию можно в любой момент Общим Собранием Собственников (ОСС) ст. 173 п.1 ЖК РФ. Собрание ОСС должно быть проведено по процедуре и собрано более 50% голосов по площади.
- Если ОСС примет решение о формировании по 3 варианту, тогда чем раньше он это сделает, тем лучше, потому что, те дома, кто до 1 сентября этого года успеют созвать ОСС и известить РО о желании копить на своем спец.счете, они будут переведены на спец.счет с 1 января 2015 г.
- Если это случится позднее, то уже не важно до какого числа и какого года мы это сделаем, ибо п.5 ст. 173 ЖК РФ гласит, что: Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников.
Т.е. приняли решение 1 ноября 2014 г, значит с 1 ноября 2016 г. нас переведут на свой спец.счет
- Еще не до конца разобралась, и это надо тоже четко понимать, чем переходить к 3 варианту – будет ли какая-то обязаловка по 100% собираемости. Т.е. понятно, если мы платим РО, то он сам крутится как может. Если по 3 варианту – могут ли нас заставить каким-то образом пополнять копилку независимо оттого – собрали мы денег с населения по этой статье или нет?
Согласно ЖК РФ, казалось бы: «Каждый собственник помещения в многоквартирном доме несет персональную ответственность за выполнение своих обязательств».
- для обеспечения выполнения 3 варианта, совместно с созывом ОСС, необходимо создавать Совет дома (СД). Ибо во-первых – он нужен, а во вторых – далее скорее всего именно он будет принимать многие решения касающиеся дома.
РЕЗЮМЕ:
- Каждый дом отдельно должен определиться - будет ли дом «молчуном» и тогда будут платить РО по их квитанциям (до тех пор, пока их возможно не введут в общую квитанцию)?
- Если дом, взвесив все «за» и «против» решит пойти по 3 варианту, то он должен решить - бежим созывать ОСС и принимать решение до 1 сентября или уже не успеваем?
- Каждый дом вместе с созывом ОСС, сразу должен создать и Совет Дома. Это было бы логичным и правильным.
И в завершении.
- Я не претендую на истину в первой инстанции, я просто старалась обрисовать ситуацию как это кажется в первом приближении.
- Я понимаю, что не все вопросы тут раскрыла, в-общем-то и не стремилась этого сделать.
Виталий SG2010 уже давал в другой ветке ссылку на сайт, где люди задают вопросы по кап.ремонту и получают на эти вопросы ответы.
Кому интересно, и кто более детально хочет в этом разобраться, еще раз копирую: Там достаточно все кратко и ясно написано.
- Никто из нас сейчас не сможет наперед сказать будет ли эта система работать, или нет. Что случится в нашей стране не то, чтобы через несколько лет, но и завтра, не знает никто. Думать придется нам здесь и сейчас. Посему – думаем!
Посему – думаем!!!!!
